Lockdown ermächtigt zur Minderung der Gewerbemiete

Rechtsgrundlage zur Minderung der Miete durch Gastronomen, Barbetreiber, Hoteliers etc.

Andrew Seidl, Fachanwalt für Insolvenzrecht spricht Klartext:

Der neue Lockdown führt erneut zu zigtausenden Betriebsschließungen. Die Frage, ob die staatlich angeordnete Schließung von Betrieben einen Mangel der Mietsache darstellt oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führt, ist juristisch heftig umstritten.

Die Regierung möchte – nicht ganz ohne Eigennutz -, die Vermieter in die Pflicht nehmen. So wurde unter Nr. 15 der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefs der Länder vom 13. Dezember 2020 folgendes beschlossen:

„15. Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächter und Eigentümer vereinfacht.“

Dieser Beschluss der Ministerpräsidenten erwächst nicht automatisch in Gesetzeskraft. Es ist zu erwarten, dass der Gesetzgeber – wie bereits vom Bundesjustizministerium vor Wochen angekündigt – § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) ändert.

Mit der Einführung der gesetzlichen Vermutung für eine pandemiebedingte Störung der Geschäftsgrundlage, verlagert sich die Beweislast vom Mieter auf den Vermieter. Der Gewerbemieter muss nur nachweisen, dass er aufgrund der Rechtsverordnung schließen musste. Dann steht ihm das Recht auf Anpassung des Vertragsverhältnisses, z.B. eine Reduktion der geschuldeten Miete bis hin zum Rücktritt vom Vertrag, zu. Es ist nunmehr die Aufgabe des Vermieters darzulegen und zu beweisen – was ihm kaum möglich sein wird-, dass die pandemiebedingte Betriebsschließung nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage geführt hat.

In welcher Höhe die Gewerbemiete für den Zeitraum des Lockdowns zu reduzieren sein wird, wird sicherlich die Gerichte lange beschäftigen, sofern es zu keiner außergerichtlichen Einigung zwischen dem Vermieter und Mieter kommt. Die Anpassung der Miethöhe ist immer eine Einzelfallentscheidung; deshalb ist es nicht möglich abstrakt zu entscheiden, um welchen Betrag die Miete zu reduzieren ist. Betrachtet man die Fälle, bei denen die Gerichte aufgrund der pandemiebedingten Betriebsschließung die Störung der Geschäftsgrundlage bejaht haben, so wurden Mietreduzierungen von rund 50% für angemessen erachtet (vgl. LG München I, Urt. v. 05.10.2020, Az. 34 O 6013/20; LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020, Az. 12 O 154/20).

Tipp: Der Gewerbemieter sollte seinem Vermieter den Wegfall der Geschäftsgrundlage ab dem Zeitpunkt der angeordneten Betriebsschließung anzeigen und eine Reduzierung der Miete für Dezember 2020 und die folgenden Monate einfordern.

Kontakt:

ANDREW SEIDL
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht & Insolvenzverwalter
Friedrich-Wieck-Straße 18, 01326 Dresden, Germany
Telefon:  +49 351 47697 0
Telefax:   +49 351 47697 77

E-Mail:    info@ra-andrew-seidl.de
Web:       www.ra-andrew-seidl.de

 

1 Kommentar. Hinterlasse eine Antwort

  • Ist ja toll für die Mieter, aber wie bekommt der kleine Vermieter seine Kosten gedeckt, der vielleicht nur ein Haus, ein Grundstück hat und auch an Krediten hängt ? Wer privat vermietet bekommt von Niemanden Ausfälle ersetzt. So treibt man immer mehr Leute in die Insolvenz . Meine Bitte an die Anwälte : tut etwas dagegen , helft allen Seiten

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